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新聞新知:

html模版北京上海房價冰封時 這個一線城市還在瘋
??內地大中城市開始“凍房”模式,“限購、限賣、限貸、限簽”讓樓市成交量迅速減少,達到冰凍的狀態。

??幾天前公佈的70城房價指數顯示,北京二手房5月環比下跌0.9%,經濟學傢馬光遠則認為至少下跌5%。

??內地一線城市房價開始下跌時,仍有一個一線城市的房價繼續屢創新高,這就是香港。

??刷屏的香港樓價到底發生什麼瞭?

??1香港樓市瘋狂“搶鏡”,回顧一下幾次看不懂的交易。

??幾天前,在港島的維港峰住宅區,一個停車位以518萬港幣(約合452萬人民幣)成交。該停車位面積188平方英尺,均價約2.75萬港元/平方英尺(25.8萬人民幣/平米)。518萬港幣已經可以在香港買小戶型公 寓瞭。

??北京上海房價冰封時,這個一線城市還在瘋狂,它究竟發生瞭什麼?

??上周,騰訊公司副總裁、“王者榮耀之父”姚曉光花9800萬港幣在香港購入瞭復式豪宅,實用面積2064平方英尺,合44.56萬人民幣/平米。

??一個月前,香港迎來土地總價和每平米單價的“雙料地王”。中環美利道的一塊商業用地以232.8億港元的天價被恒基兆業拍得,每平米樓面價格高達54萬港元(約合47.4萬人民幣),創香港賣地歷史新記錄。

??面對買傢的追逐、開發商的瘋狂、一次次被刷新的“天價”,香港金管局總裁陳德霖上周作出危機提醒,需註意樓市下跌風險,並指香港利率遲早會跟隨美國利率上升。

??2香港住宅樓價已連升13個月,自去年初以來的累積升幅達到23%,今年以來的累積升幅超過6%。

??反應香港房價變動的“中原城市領先指數”6月16日顯示,本周香港房價指數達到159.88,創歷史新高,較上周環比上漲0.6%,較上月同期上漲2.2%。

??北京上海房價冰封時,這個一線城市還在瘋狂,它究竟發生瞭什麼?

??中原城市領先指數將1997年7月設為100點,隨後香港樓市從1997-2003年進入泡沫破滅的6年,期間香港樓價下跌近70%,直至2011-2012年,才重回1997年的房價高位。

??在過去5年間,香港樓價已經上漲超過60%,過去10年間,香港樓價已經翻瞭近3倍。這個速度,也不比北上深差多少瞭。

??正因為樓價持續暴漲,過去半年來,特區政府頻出樓市調控政策,香港人稱之為“辣招”。

??a.去年底,特區政府全面提高住宅物業印花稅率,外地買傢在港置業需付高達30%稅款;

??b.今年4月出臺調控政策,任何本地人以一份合約購買多個住宅物業須繳納15%印花稅。

??c.5月再次宣佈推出三項新一輪物業按揭逆周期措施以調控樓市。

??按內地的經驗,就算房價漲得再瘋,政府打壓後至少能讓樓市消停一會兒;而香港政府的“辣招”並沒有什麼卵用,房價照漲,這才引起擔憂。

??這不,香港金管局總裁陳德霖稱,香港樓價的飆升已經與經濟嚴重脫節,當局會密切留意樓市發展,有需要時會再推出壓抑樓價的措施。

??香港財政司司長陳茂波也對樓市發出瞭嚴厲警告:香港房市處境危險,很容易出現回調,沒人知道調整將有多深。

??陳茂波認為香港樓市危險主要是兩大原因:

??第一,目前香港樓市基本上是全球最貴;

??第二,香港沒有獨立的貨幣政策,港幣跟美元是聯系匯率制,當美元持續加息的時候,香港隻能跟隨。香港隻可能保匯率,不可能保房價。

??兩位香港財政大佬密集發出警報,加上20年前的泡沫破滅記憶,讓人們對香港樓市的擔憂再加一等。

??3

??看完與自身的歷史對比,再看看香港與其它城市的比較。

??香港目前的房價收入比(“房痛指數”)是36.15,也就是說以香港傢庭目前的年收入,需要36年不吃不喝才能買起一套房。

??這在國際大城市中僅比深圳略低,高於倫敦、紐約、北京、上海等城市。按照國際標準,這一比值超過6,就說明房價與收入偏離過大,泡沫出現。

??北京上海房價冰封時,這個一線城市還在瘋狂,它究竟發生瞭什麼?

??而香港目前的租金回報率僅為2.2%,這在全球大城市中大概也隻比北上深略高一點,低於其它西方大城市。在這一指標上看,香港房價確實已經太高。

??4近期香港樓價暴漲,與一個重要變化有關——內地房企大量進入香港拿地、內地富豪頻繁赴港置業。

??據華爾街見聞報道,2011年之前幾乎完全缺席的內地公司,近幾年在香港市場的活躍度迅速提升。

??澎湃新聞稱,2011年至今,包括中海、萬科、保利置業、世茂、明發、中信、中冶、五礦、海航等企業在內,內地房企在香港參與公開住宅用地出讓,累計共成交23幅,投 資總額達764億港元。

??特別是最近一年,來自內地的房企已在香港購入10宗土地,成交總金額接近600億港元(約合530.8億元),占香港總體賣地收入的五成以上。

??其中,海航集團或是在港拿地最兇猛的一傢內地房企。據不完全統計,海航集團曾在五個月內以272億港元(約合240.6億元)拿下香港4宗地塊,且全部位於啟德機場板塊。

??此外,內地買傢的需求也是推升香港樓市的原因。

??華爾街見聞報道,2016年第4季香港一手豪宅市場,已知的內地個人買傢占總成交量比例為29.8%,金額占比為30.5%,環比分別上升7.9%和3.2%,達4年新高。

??這些變化與人民幣匯率波動息息相關。中國廣義貨幣M2高達160萬億元,是美歐日之和的70%。為尋求資產保值,人們海外置業的需求迸發。

??香港是出海投 資的第一步,最早是香港保險。銀聯卡買保險受限後,又轉向房產。內地富人面對香港房產時,即便要交15%-30%的印花稅,他們也“義無反顧”,隻求保值。

??姚曉光豪擲9800萬港幣、郎咸平8700萬港幣在港置業,眾多名人、富豪在香港置業的腳步正在加快。

??5香港樓市未來會怎樣走?

??目前來看,分為悲觀派和樂觀派兩種。

??毫無疑問,香港金管局長陳德霖和香港財政司司長陳茂波比較悲觀,前文已有提到。

??德意志銀行的報告認為,未來10年香港房價可能會下跌一半,因為香港人口正在老齡化,而房屋供應量會增加,未來香港的房屋空置率將會由4%上升到9%。

??此外,星島日報指出,目前香港樓市周期與97年不同。當時樓市泡沫爆破後,按揭息在10%的高位回落,減小瞭還款者壓力;當下情況相反,利率處於極低水平,若樓市上揚周期發生逆轉,很可能碰上加息周期,還貸者的壓力更大,需留意此風險。

??而樂觀派似乎更多。

??據第一財經報道,雖然港區政府有意控制樓價上漲,卻在供應上無所作為,因房市還面臨供不應求的問題,所以未來樓價很難下跌。

??另一方面,隨著北上深樓價逼近香港,很多內地買傢發現香港房產其實比想象中便宜,即便有重稅,仍很有吸引力。

??此外,根據萊坊2017年推出的城市財富指數,富豪們喜愛的城市除瞭倫敦、紐約,香港排在第三。香港的制度環境和各方便利,都在吸引著境內外的投 資人赴港置業。

??長江實業執行董事趙國雄也表示,雖然當前香港樓市氣氛類似97年,但大部分買傢為自用,且借貸利息低,當前沒有泡沫,也看不到大跌的可能。

??戴德梁行認為,今年上半超省錢年香港樓價升幅將達7%~15%,預期到下半年升幅仍有5%~10%。

??中原地產亞太區副主席陳永傑認為,香港整體經濟仍持續向好,樓市全面表現還是會維持平穩向上,認為下半年樓價升5%,全年漲18%。

??短期來看,香港房價難現大跌。但特區政府能否解決房價持續上漲和居民對房價支撐能力背離的矛盾,是未來最大的挑戰。

此新聞來源於新浪新聞app頭條頻道
http://k.sina.cn/article_1069205631_3fbac87f020002wg0.html?cre=tianyi&mod=f&loc=7&r=0&doct=0&rfunc=52&tj=param_test&s=0&tr=12&fromsinago=1




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